Aflossingsvrije hypotheek Annuiteitenhypotheek Bankspaarhypotheek Beleggingshypotheek Levenhypotheek Lineaire hypotheek Spaarhypotheek
Ga naar de hoofdpagina
Info aflossingsvrije hypotheek  Actuele hypotheekrente  Hypotheek en belastingen  Voordelen en nadelen  Andere hypotheekvormen  Factoren hypotheekrente

De aflossingsvrije hypotheek en de belasting

Wanneer u een huis koopt, heeft dit belangrijke gevolgen voor uw belasting aangifte. Hieronder geven wij u een overzicht van de belastingen waar u mee te maken krijgt zodra u een aflossingsvrije hypotheek afsluit.

Hypotheekrenteaftrek

Om het eigen woning bezit te stimuleren, kent Nederland het systeem van de hypotheekrenteaftrek. Dit houdt in dat rentelasten over leningen die gebruikt zijn voor de aankoop of verbetering van uw eigen woning aftrekbaar zijn in box 1. Tot 1 januari 2013 was de hypotheekrenteaftrek mogelijkheid van toepassing voor alle leningsvormen (dus niet alleen voor hypotheken) en alle hypotheekvormen. Vanaf 1 januari 2013 geldt echter dat de hypotheekrente alleen nog maar aftrekbaar is als er gekozen wordt voor een hypotheekvorm of een leningvorm waarbij de lening tijdens de looptijd van de hypotheek volledig afgelost wordt. Dat wil zeggen dat verplicht gekozen moet worden voor een annu´teitenhypotheek of een lineaire hypotheek om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek.

Ook persoonlijke leningen of hypotheken die bij familie worden afgesloten behoren tot de mogelijkheden, mits ook hierin annuitair of lineair afgelost wordt; ter controle moeten de laatstgenoemden dan ook altijd aan de belastingdienst voorgelegd worden ter goedkeuring. De nieuwe aflossingsverplichting geldt overigens alleen voor starters en mensen die hun bestaande hypotheek gaan verhogen (door verbouwing of verhuizing): voor mensen die al een aflossingsvrije hypotheek hebben, verandert er niets omdat de hypotheekrenteaftrek voor bestaande situaties gehandhaafd blijft.

De aftrek is sinds 2001 beperkt tot een periode van 30 jaar, te berekenen vanaf de aanvang van de hypotheek. Had u bijvoorbeeld op 1 januari 2001 al een hypotheek, dan vervalt de hypotheekrenteaftrek in 2031. Heeft u een hypotheek sinds 2011, dan vervalt de hypotheekrenteaftrek in 2041. Op het moment dat u een aflossingsvrije hypotheek heeft of afsluit, kan deze beperking flinke gevolgen hebben. Op het moment dat u na die 30 jaar de lening nog niet af kunt lossen, vervalt dus het hypotheekrenteaftrek voordeel. De hypotheeklasten zullen dan netto sterk stijgen. Aan de rechterkant van deze pagina vindt u een tabel met de actuele belastingtarieven in box 1.

Bijleenregeling

Sinds 1 januari 2004 kennen we in Nederland de bijleenregeling. In het kort houdt de bijleenregeling in dat u bij verkoop van uw woning vanuit fiscaal oogpunt wordt geacht de netto overwaarde die vrijkomt (het vervreemdingssaldo) als eigen geld in te brengen in uw nieuwe koopwoning. Brengt u het vervreemdingssaldo niet in en financiert u ook dit bedrag, dan hebt u over het bedrag ter grootte van het vervreemdingssaldo geen hypotheekrenteaftrek mogelijkheid. Het vervreemdingssaldo is het verschil tussen de verkoopopbrengst van de eigen woning en de eigenwoningschuld. Uw eigenwoningschuld is het hypotheekbedrag waarover de rente fiscaal aftrekbaar is. Op de verkoopopbrengst mag u de verkoopkosten zoals bijvoorbeeld het makelaarscourtage in mindering brengen.

Eenmalig fiscaal aftrekbare kosten

In het jaar van aankoop van de woning krijgt te maken met allerlei eenmalige kosten. Een aantal van die kosten kunt u bij uw belastingaangifte als aftrekpost opvoeren in het betreffende jaar. Hieronder ziet u een lijst met de meest voorkomende kosten. Wij hebben hierbij een onderscheid gemaakt in kosten die wel aftrekbaar zijn en kosten die niet aftrekbaar zijn.
  • Wel fiscaal aftrekbaar
    • advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek;
    • de borgtochtprovisie bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie;
    • bereidstellingsprovisie;
    • bouwrente die betaald is na het tekenen van de koopovereenkomst;
    • notariskosten die samenhangen met de hypotheek(akte);
    • taxatiekosten;
    • provisie voor verlenging van de offerteduur;
    • rente en kosten voor een overbruggingsfinanciering.
  • Niet fiscaal aftrekbaar
    • overdrachtsbelasting;
    • bouwrente die betaald is voor het tekenen van de koopovereenkomst;
    • inschrijving van de transportakte bij het Kadaster;
    • makelaarscourtage;
    • notariskosten die niet samenhangen met de hypotheek.
De fiscaliteiten waar u bij de aankoop van een woning en het afsluiten van een hypotheek mee te maken krijgt zijn vaak niet eenvoudig. Vooral bij verhuizen kan het dankzij de bijleenregeling knap ingewikkeld worden. Dit kan nog versterkt worden als er sprake is van een echtscheiding of juist mensen die vanuit verschillende koopwoningen samen gaan wonen. Wij adviseren u om de hulp in te roepen van een kundig hypotheekadviseur die u kan helpen om alle fiscaliteiten inzichtelijk te maken.

Actuele hypotheekrente
periode nhg 60% 80% 100%
1 jaar 1,20% 1,21% 1,44% 1,69%
5 jaar 1,34% 1,40% 1,54% 1,78%
10 jaar 1,82% 1,86% 1,98% 2,21%
15 jaar 2,27% 2,34% 2,41% 2,73%
20 jaar 2,43% 2,48% 2,55% 2,79%
rente per: 19-04-2018
overzicht van alle rentestanden
Inkomstenbelasting Box 1
belastbaar inkomen < 65 jaar > 64 jaar
t/m 19982 36,55% 18,65%
19983 t/m 33791 40,80% 22,90%
33792 t/m 67072 40,80% 40,80%
vanaf 67073 52,00% 52,00%
meer info inkomstenbelasting box 1